Ist „Berlin bezahlbar machen“ unbezahlbar?
Die Linke hat den Berliner Wahlkampf auf ein großes Versprechen zugespitzt: Berlin bezahlbar machen.
Das klingt gut. Und selbstverständlich gibt es in dieser Stadt große Probleme mit hohen Mieten, mit Betriebs- und Heizkosten, mit fehlenden Wohnungen und Menschen, die einen immer größeren Teil ihres Einkommens fürs Wohnen ausgeben müssen. Darüber muss man nicht streiten.
Streiten sollte man allerdings darüber, ob die vorgeschlagene Therapie wirken kann.
Im Programm der Linken gibt es vieles, über das man reden könnte. Hier konzentriere ich mich auf die Wohnungsfrage, denn sie stand im Zentrum der Kampagne. Und gerade an ihr lässt sich recht gut zeigen, wie schnell aus einem einfachen Versprechen eine komplizierte Rechnung wird.
Berlin besitzt bereits mehr als 400.000 Wohnungen
Die landeseigenen Wohnungsunternehmen verfügen inzwischen über mehr als 400.000 Wohnungen. Das ist keine Randgröße, sondern ein ziemlich mächtiger Hebel. Und genau deshalb beginnt meine Frage nicht bei Vonovia oder Deutsche Wohnen, sondern bei degewo, Gewobag, HOWOGE, GESOBAU, STADT UND LAND, WBM und Berlinovo.
Wenn Wohnen so dringend billiger werden muss, warum lautet die erste Ansage dann nicht: Wir senken die Mieten dort drastisch, wo uns die Wohnungen längst gehören?
Stattdessen sollen sie gedeckelt werden. Kann man machen. Nur ist ein Mietendeckel etwas anderes als eine deutliche Mietsenkung. Die Partei selbst kündigte im Wahlkampf an, bei den Landeseigenen die Mieten zu deckeln und große Immobilienkonzerne zu vergesellschaften.
Der Grund dürfte ziemlich handfest sein. Auch kommunale Wohnungen müssen finanziert, saniert, instandgehalten, modernisiert und verwaltet werden. Und die landeseigenen Gesellschaften sollen gleichzeitig neue Wohnungen bauen.
Will man ihre Mieten stark absenken, fehlt dieses Geld an anderer Stelle oder muss aus dem Landeshaushalt kommen. Das ist kein ideologischer Vorwurf. Es ist schlicht eine Rechnung. Billiger wird eine Wohnung nicht dadurch, dass man „bezahlbar“ davor schreibt. Die Kosten bleiben. Die Frage ist nur, wer sie trägt.
Vergesellschaftung schafft keine Wohnung
Eine der großen Antworten der Linken darauf lautet Vergesellschaftung. Auch hier sollte man zunächst nüchtern bleiben. Man kann große Wohnungsbestände in eine öffentliche oder gemeinwirtschaftliche Struktur überführen. Man kann erwarten, dass Wohnungen anschließend anders bewirtschaftet und Mietsteigerungen stärker begrenzt werden.
Nur eines passiert beim Eigentümerwechsel sicher nicht: Es entsteht keine zusätzliche Wohnung. Berlin hat danach genauso viele Wohnungen wie vorher. Und genau da liegt das Problem. Unsere Wohnungskrise ist nicht nur eine Preisfrage. Sie ist auch eine Mengenfrage. Es fehlen Wohnungen.
Die Linke bestreitet das nicht. Sie hat zusätzlich ein kommunales Bauprogramm vorgeschlagen: 75.000 neue Wohnungen innerhalb von zehn Jahren, durchschnittlich zu acht Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. Dafür sollen die landeseigenen Unternehmen stärker direkt aus öffentlichen Mitteln finanziert werden.
Nur beginnt hinter dieser Zahl wieder die Rechnung. Wenn Neubau zu acht Euro pro Quadratmeter vermietet werden soll, obwohl Grundstücke, Bau, Finanzierung, technische Anforderungen, Personal und Verwaltung erheblich mehr kosten, muss die Differenz finanziert werden. Durch Zuschüsse, Eigenkapital, Kredite oder eine Mischung daraus. Kann man alles machen. Nur verschwinden die Kosten dadurch nicht.
Eine Stadt kann Investitionen nicht anordnen
Ich habe in den vergangenen Wochen Gespräche mit Investoren und Unternehmern geführt, die ihr Engagement in Berlin sehr genau beobachten. Einige sagen offen, dass sie nach dieser Wahl ihre künftigen Investitionen hier neu bewerten werden.
Das ist keine Studie und ich will daraus auch keine machen. Aber ich würde es ebenso wenig als belanglos abtun.
Kapital muss nicht demonstrieren. Es kann einfach woanders hingehen.
Wer heute ein Wohnhaus plant, investiert nicht für die nächsten zwei Jahre. Er rechnet über Jahrzehnte. Mit Baukosten, Zinsen, Genehmigungszeiten, politischen Vorgaben und der Frage, welche Einnahmen später überhaupt möglich sind.
Wird diese Rechnung unsicherer, wird Finanzierung teurer. Oder das Projekt findet nicht statt. Das betrifft nicht nur große Fonds. Es betrifft Projektentwickler, Mittelständler, Genossenschaften, private Vermieter und am Ende jeden, der eine Wohnung bauen oder kaufen möchte.
Eine Politik, die private Investitionen durch zusätzliche Eingriffe weniger attraktiv macht, muss deshalb eine einfache Frage beantworten: Wer tritt an ihre Stelle?
Der Staat? Dann braucht er viel Geld, Personal, Grundstücke, Planungskapazitäten und Bauunternehmen.
Die Landeseigenen? Dann brauchen auch sie Finanzierung und wirtschaftlich tragfähige Mieten.
Man kann Eigentumsstrukturen verändern. Was man nicht kann: Häuser per Beschluss entstehen lassen.
Banken lesen keine Wahlplakate
Über einen anderen Punkt wird mir bislang zu wenig gesprochen. Immobilien werden selten bar bezahlt. Sie werden finanziert.
Banken bewerten dabei Einkommen, Restschuld, Zinsbindung, Beleihung und den Wert der Immobilie. Höhere wahrgenommene Risiken können sich in Finanzierungskonditionen niederschlagen. Es wäre naiv zu glauben, politische Rahmenbedingungen spielten für Bewertung und Finanzierung überhaupt keine Rolle.
Gerade private Eigentümer können davon empfindlich getroffen werden.
Viele Familien haben während der niedrigen Zinsen Häuser oder Wohnungen finanziert. Oft mit Zinsbindungen von zehn oder fünfzehn Jahren. Wenn diese Kredite verlängert werden müssen, treffen sie bereits heute auf ein deutlich höheres Zinsniveau. Die Bundesbank weist neu verhandelte Wohnungsbaukredite inzwischen ausdrücklich als eigene Kategorie aus.
Schon das kann eine monatliche Rate empfindlich verändern.
Wenn gleichzeitig der Wert der finanzierten Immobilie sinkt, wird die Situation für hoch verschuldete Eigentümer nicht angenehmer. Das betrifft eben nicht nur „Immobilienkonzerne“. Es betrifft auch die Familie, die zwanzig Jahre gearbeitet, Eigenkapital angespart und sich ein Reihenhaus gekauft hat. Es betrifft die Selbstständige mit einer Eigentumswohnung als Altersvorsorge. Und es betrifft Menschen, für die ihr Eigentum weniger Spekulationsobjekt als Ergebnis eines langen Berufslebens ist.
Was ein Preisverfall für den einen und den anderen bedeutet
Wie grundsätzlich diese Auseinandersetzung geführt werden kann, zeigt eine Berliner Broschüre aus dem Jahr 2018 mit dem Titel „Das Rote Berlin – Strategien für eine sozialistische Stadt“.
Sie stammt ausdrücklich nicht von der Partei Die Linke, sondern von der „Recht auf Stadt-AG“ der Interventionistischen Linken. Diese Unterscheidung ist wichtig. Interessant ist das Papier trotzdem.
Dort wird nicht lediglich mehr Mieterschutz verlangt. Ziel ist, den privaten Wohnungsmarkt schrittweise zurückzudrängen und letztlich abzuschaffen. Noch bemerkenswerter ist die Haltung zu Immobilienpreisen. Ein deutlicher Preisverfall wird dort ausdrücklich begrüßt, auch wenn dadurch Immobilienunternehmen in Schwierigkeiten geraten. Nur wenige Seiten später beschreibt dieselbe Broschüre sehr präzise, was steigende Zinsen für hoch verschuldete private Wohnungskäufer bedeuten können: höhere Raten, finanzielle Überforderung und im Extremfall Privatinsolvenz.
Genau da wird es interessant. Was der eine als wünschenswerten Preisrückgang bezeichnet, kann für den anderen die wirtschaftliche Grundlage seiner Familie berühren. Das ist keine Kleinigkeit. Und es gehört in jede ernsthafte Debatte über Bezahlbarkeit.
Ein Vermieter mit ein paar Wohnungen ist kein Konzern
Berlin braucht einen starken Mieterschutz. Berlin muss illegale Mieten verfolgen. Berlin braucht sozialen Wohnungsbau, Genossenschaften und starke landeseigene Gesellschaften.
Aber ein privater Vermieter mit ein paar Wohnungen ist kein Immobilienkonzern. Ein Mittelständler ist kein Fonds. Und wer sich nach zwanzig Jahren Arbeit eine Eigentumswohnung leisten konnte, ist deshalb noch lange nicht reich.
Diese Unterscheidung fehlt mir inzwischen zu oft.
Eine vernünftige Wohnungspolitik muss sich deshalb daran messen lassen, ob sie zusätzliche Wohnungen schafft, bestehende Mieter schützt und gleichzeitig genügend privates und öffentliches Kapital mobilisiert, um den Bestand zu erhalten und neuen Wohnraum zu bauen. Alles andere ist Verteilung eines Mangels.
Jetzt kommt die Rechnung
Im Wahlkampf konnte man „Berlin bezahlbar machen“ auf Plakate drucken. Nach der Wahl müssen daraus Zahlen werden.
Wie viele Wohnungen werden tatsächlich neu gebaut? Wie viel kostet eine dauerhaft verbilligte Miete? Wie hoch sind die öffentlichen Zuschüsse dafür? Was kostet die Vergesellschaftung? Welche Investitionen werden dadurch ersetzt und welche bleiben möglicherweise aus? Wie viel zusätzliches Kapital brauchen die landeseigenen Unternehmen? Und was bedeutet all das für Eigentümer, deren Finanzierungen in den kommenden Jahren verlängert werden müssen?
Das sind keine ideologischen Fragen. Das sind Rechnungen.
Berlin braucht mehr bezahlbare Wohnungen. Dafür brauchen wir kommunalen Wohnungsbau genauso wie Genossenschaften und private Investitionen. Wir brauchen schnellere Genehmigungen, niedrigere Baukosten und vor allem Regeln, auf die man sich auch morgen noch verlassen kann. Und wir sollten aufhören, Mieter, Eigentümer, Vermieter und Investoren so zu behandeln, als könnten am Ende nur die einen gewinnen, wenn die anderen verlieren.
Denn die Wohnungsfrage entscheidet sich am Ende nicht daran, wem wir die Schuld geben. Sie entscheidet sich daran, ob in Berlin endlich wieder genügend Wohnungen entstehen. Daran wird sich „Berlin bezahlbar machen“ messen lassen müssen.
