Mikrowohnungen in Berlin: Leitfaden für Bezirke
Berlin reagiert auf den wachsenden Markt für besonders kleine Wohnungen. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen hat einen Leitfaden vorgelegt, der Bezirken und Hauptverwaltung eine einheitlichere bauplanungsrechtliche Beurteilung kompakter Wohnangebote ermöglichen soll. Für die Berliner Planungspraxis gelten demnach Einheiten mit weniger als 30 Quadratmetern als Mikrowohnungen. Anlass sind unter anderem Projektplanungen, bei denen teilweise Wohnflächen von weniger als zehn Quadratmetern vorgesehen werden.
Der Leitfaden ist eine Reaktion auf zwei Entwicklungen, die den Berliner Wohnungsmarkt seit Jahren prägen: Wohnraum ist knapp, während geeignete Bauflächen begrenzt sind. Kompakte Grundrisse können dazu beitragen, vorhandene Grundstücke effizienter zu nutzen und Angebote für Einpersonenhaushalte, Studierende, Auszubildende oder zeitweise in Berlin lebende Beschäftigte zu schaffen. Gleichzeitig besteht die Gefahr, dass sehr kleine Einheiten zu hohen Quadratmeterpreisen angeboten werden oder in größerer Zahl Wohnanlagen entstehen, die kaum auf dauerhaftes Wohnen ausgerichtet sind.
Die neue Orientierungshilfe soll deshalb nicht nur definieren, was unter einer Mikrowohnung verstanden werden kann. Sie erläutert auch, wie solche Vorhaben von Boarding-Houses, Serviced Apartments und Co-Living-Angeboten abzugrenzen sind und mit welchen Instrumenten die Verwaltung auf Art und Umfang entsprechender Projekte Einfluss nehmen kann.
Weniger als 30 Quadratmeter gelten als Mikrowohnung
Nach der im Leitfaden verwendeten Einordnung sind Wohnungen mit einer Fläche von weniger als 30 Quadratmetern Mikrowohnungen. Die Größe allein entscheidet jedoch nicht darüber, ob eine Einheit im planungsrechtlichen Sinn tatsächlich dem Wohnen dient.
Wesentlich sind nach Angaben der Senatsverwaltung eine auf Dauer angelegte Nutzung und die Möglichkeit, einen eigenständigen Haushalt zu führen. Damit rückt die tatsächliche Funktion einer Immobilie in den Mittelpunkt. Eine kleine Wohnung, die dauerhaft als Lebensmittelpunkt genutzt werden kann, ist anders zu bewerten als ein Apartment, das vor allem für kurzfristige Aufenthalte mit hotelähnlichen Dienstleistungen angeboten wird.
Diese Unterscheidung ist für die Bezirke relevant, weil für Wohngebäude, Beherbergungsbetriebe und weitere gewerbliche Nutzungsformen unterschiedliche planungsrechtliche Voraussetzungen gelten können. Bezeichnungen aus der Immobilienwerbung reichen für die Einordnung nicht aus. Ein Projekt wird nicht allein deshalb zu einem Wohnangebot, weil der Betreiber die Einheiten als Apartments oder Studios bezeichnet.
Orientierung bei Boarding-Houses und Co-Living
In den vergangenen Jahren sind zahlreiche Mischformen zwischen klassischer Mietwohnung, möbliertem Apartment und Beherbergungsangebot entstanden. Begriffe wie Serviced Apartment, Boarding-House oder Co-Living sind für Interessenten zwar geläufig, beschreiben aber nicht automatisch eine eindeutig festgelegte planungsrechtliche Nutzung.
Bei einem Boarding-House oder Serviced Apartment können kurze oder mittlere Aufenthalte sowie zusätzliche Dienstleistungen im Vordergrund stehen. Co-Living-Konzepte kombinieren häufig kleine private Räume mit gemeinschaftlich genutzten Küchen, Arbeitsbereichen oder Aufenthaltsräumen. Abhängig von der konkreten Ausgestaltung kann es sich um dauerhaftes Wohnen, um eine gewerbliche Beherbergung oder um eine andere Nutzungsform handeln.
Der Leitfaden soll den zuständigen Stellen dabei helfen, solche Angebote nach gemeinsamen Kriterien zu prüfen. Das ist besonders bei Neubauprojekten wichtig, deren Nutzungskonzepte sich nicht ohne Weiteres in die bekannten Kategorien Mietwohnung, Wohnheim oder Hotel einordnen lassen.
Eine einheitlichere Bewertung kann auch für Projektentwickler und Eigentümer mehr Planungssicherheit schaffen. Zugleich verringert sie das Risiko, dass vergleichbare Vorhaben in verschiedenen Bezirken grundsätzlich unterschiedlich behandelt werden. Die abschließende Entscheidung über ein konkretes Projekt bleibt jedoch von dessen Lage, Konzept und den jeweils geltenden planungsrechtlichen Vorgaben abhängig.
Bezirke können den Anteil kleiner Wohnungen steuern
Der Leitfaden zeigt auf, wie Mikrowohnungen bei neuen Bauvorhaben planerisch gesteuert oder begrenzt werden können. Als mögliche Instrumente nennt die Senatsverwaltung Festsetzungen in Bebauungsplänen und Vereinbarungen mit Vorhabenträgern in städtebaulichen Verträgen.
Damit können die zuständigen Stellen beispielsweise auf die Zusammensetzung eines geplanten Wohnungsangebots Einfluss nehmen, sofern die rechtlichen Voraussetzungen dafür erfüllt sind. Ziel kann es sein, in einem Neubaugebiet nicht ausschließlich Kleinstwohnungen entstehen zu lassen, sondern unterschiedliche Wohnungsgrößen und damit Angebote für verschiedene Haushaltsformen zu sichern.
Der Leitfaden beschreibt zugleich die rechtlichen Grenzen solcher Eingriffe. Eine pauschale Ablehnung kleiner Wohnungen folgt daraus nicht. Vielmehr geht es darum, die städtebaulichen Folgen eines Vorhabens zu bewerten und die eingesetzten Instrumente nachvollziehbar zu begründen.
Das ist für Berlin von besonderer Bedeutung, weil sich die Nachfrage nach Wohnungsgrößen je nach Quartier deutlich unterscheidet. In Hochschulnähe oder an Standorten mit vielen Arbeitsplätzen können kleine Wohnungen eine sinnvolle Ergänzung sein. In neuen Stadtquartieren muss dagegen auch Wohnraum für Paare, Familien und andere Mehrpersonenhaushalte berücksichtigt werden, wenn eine sozial und funktional gemischte Nachbarschaft entstehen soll.
Kleine Fläche bedeutet nicht automatisch günstige Miete
Für Wohnungssuchende können Mikrowohnungen zunächst attraktiv erscheinen, weil die absolute Monatsmiete aufgrund der geringen Fläche niedriger ausfallen kann als bei einer größeren Wohnung. Daraus folgt allerdings nicht, dass das Angebot preiswert ist. Möblierung, Gemeinschaftsflächen, kurze Vertragslaufzeiten oder zusätzliche Dienstleistungen können die Kosten erhöhen. Auch der Preis je Quadratmeter kann bei kompakten Einheiten vergleichsweise hoch sein.
Der neue Leitfaden schafft keine Mietpreisregulierung und garantiert keinen bezahlbaren Wohnraum. Seine Aufgabe liegt in der bauplanungsrechtlichen Einordnung und Steuerung. Fragen der Miethöhe, des Mietvertrags oder möglicher Nebenkosten werden dadurch nicht unmittelbar beantwortet.
Ebenso wenig legt die Einordnung als Mikrowohnung allein fest, ob eine konkrete Einheit genehmigungsfähig ist. Neben dem Bauplanungsrecht bleiben weitere rechtliche und technische Anforderungen maßgeblich. Dazu gehören die jeweils anwendbaren Vorgaben für Gebäude, Nutzung, Sicherheit und Aufenthaltsqualität. Der Leitfaden ersetzt daher weder das Genehmigungsverfahren noch die Prüfung des einzelnen Bauvorhabens.
Warum Kleinstwohnungen für Berlin relevant sind
Die Debatte berührt eine grundlegende Frage der Berliner Stadtentwicklung: Wie lässt sich der knappe Raum so nutzen, dass möglichst viele Menschen eine Wohnung finden, ohne langfristig unzureichende Wohnverhältnisse zu schaffen?
Kompakte Wohnungen können eine Antwort auf die wachsende Zahl kleiner Haushalte sein. Sie können vorhandene Flächen effizient nutzen und Menschen eine eigene Wohnung ermöglichen, die keine großen Räume benötigen. Gleichzeitig kann eine starke Konzentration solcher Angebote zu einseitigen Quartiersstrukturen führen. Wenn überwiegend kleine, möblierte oder nur für bestimmte Lebensphasen geeignete Einheiten entstehen, fehlen möglicherweise Wohnungen für Haushalte, die längerfristig im Kiez bleiben wollen.
Auch für die soziale Stabilität eines Quartiers spielt die Nutzungsdauer eine Rolle. Häufig wechselnde Bewohnerschaften haben andere Auswirkungen auf Nachbarschaft, Infrastruktur und lokale Einrichtungen als dauerhaft bewohnte Häuser. Deshalb ist die Abgrenzung zwischen regulärem Wohnen und kurzfristiger Unterbringung mehr als eine verwaltungsinterne Detailfrage.
Für Berlinerinnen und Berliner liegt die Bedeutung des Leitfadens vor allem darin, dass neue Projekte künftig nach transparenteren und möglichst einheitlichen Kriterien bewertet werden können. Ob daraus tatsächlich ausgewogenere Neubauvorhaben entstehen, hängt allerdings von der Anwendung in den Bezirken, den jeweiligen Bebauungsplänen und den Verhandlungen mit den Vorhabenträgern ab.
Leitfaden setzt Rahmen, löst Wohnungsnot aber nicht
Die Veröffentlichung schafft erstmals eine berlinweite Orientierung für den Umgang mit Mikrowohnungen und verwandten Konzepten. Sie kann dazu beitragen, Unklarheiten zwischen klassischem Wohnen, temporärer Unterbringung und gewerblichen Angeboten zu verringern. Außerdem erhalten die Bezirke Hinweise dazu, wann und wie sie den Umfang besonders kleiner Wohnungen planerisch beeinflussen können.
Der Leitfaden ist jedoch kein Verbot von Kleinstwohnungen und auch kein eigenständiges Wohnungsbauprogramm. Er schafft weder zusätzliche Bauflächen noch senkt er automatisch die Mieten. Sein Wert liegt vor allem darin, die Verwaltungspraxis zu vereinheitlichen und bei neuen Projekten frühzeitig Fragen zur dauerhaften Nutzung, zur Mischung der Wohnungsgrößen und zur städtebaulichen Verträglichkeit zu stellen.
Der „Leitfaden zur bauplanungsrechtlichen Beurteilung von Mikrowohnungen“ steht über den Internetauftritt der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen im Bereich der Wohnungsbauleitstelle zum Herunterladen bereit.
